- O que é regularização documental de imóveis? Tem por objetivo sanar pendências de várias naturezas em relação aos documentos do imóvel, sejam, elas junto a cartórios de registro de imóveis, orgãos municipais, cadastro, IPTU, plantas, inventários, parcelamento de solo e outros.
- Nos disponibilizamos na assessoria, de modo geral para interpretar documentação necessária para regularização. Dentro deste aspecto, na eventualidade negocial do seu imóvel, poderá obter financiamento bancário, facilitando assim perspectivas no evento pretendido.
- Consultas prévias, interferências legais no terreno;
- Cronograma de aprovações / lançamentos construtivos; Altimetria.
- Aprovação de projetos na SEHAB (Secretaria de Habitação), PARSOLO (Parcelamento do Solo e Intervenções Urbanas), CONPRESP (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico), CONDEPHAAT (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico Arqueológico, Artístico e Turístico), SVMA (Secretaria do Verde e Meio Ambiente), SMT (Secretarias Municipais do Trabalho), entre outros;
- Desmembramentos e desdobramentos de lotes
- Aprovação ou dispensa de GRAPROHAB;
- Apoio concessionárias,habite-se;
- Por que regularizar?
- A regularização do imóvel fundamental por diversas razões:
- Imóvel irregular nos seus documentos não consegue financiamento bancário para aquisição, ou reforma, dificultando assim outros eventos econômicos também; Imóvel irregular não consegue licenciar a atividade de uso, isto é o Auto de Licença de funcionamento, gerando dificuldades para locação; Imóvel irregular está sujeito à fiscalização a qualquer momento e pode sofrer sanções tais como multas, fechamento da atividade, embargo(em caso de obra em andamento)
REGULARIZAÇÃO DE DOCUMENTOS IMOBILIÁRIOS
Registro de um imóvel: é o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel, e ainda se a propriedade deste bem está sendo ou foi transmitida de uma pessoa para outra. As escrituras de compra e venda ou de hipoteca de um imóvel são registradas na matriculas, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na Matricula do imóvel ao qual diz respeito, é como se fosse o RG do imóvel.
Abertura de Matricula: As aberturas de Matricula devem ocorrer quando dois ou mais imoveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constatarem de matriculas autônomas, pode ele requerer a destas em uma só, de novo número encerrando-se as primitivas ou quando houver desdobro dos lotes.
Desdobro de Lotes: O desdobro de lote pode ocorrer quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, pretende ser dividido oficialmente, assim gerando duas ou mais matriculas autônomas. Esse procedimento poderá ser realizado se as medidas dos terrenos seguirem as leis municipais vigentes.
Averbações nas Matriculas: As averbações devem ser realizadas sempre que houver mudança de proprietário do imóvel, como acontece na compra e venda, em caso de financiamento, baixa do financiamento, casamento, divorcio, construções ou demolições, entre outros.
Da propriedade autônoma: Pode o Proprietário, dividir sua escritura, na eventualidade da existência em sociedade com outra pessoa, mesmo dentro da proporcionalidade que lhes convierem, permanecendo assim registrado no cartório que aquela propriedade pertence a mais de um dono.
Retificação de Área: Retificar a matricula do imóvel é algo comum, pois a maioria dos registros são antigos e tem suas transcrições imprecisas com informações de medidas em "mais ou menos", ou de "frente a fundos", que hoje em dia não são mais aceitas no Registro de imóveis. Retificando seu registro as informações do terreno ficarão precisas, contendo informações de ângulos, azimutes, pontos de referência e vizinhos.
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PARTILHA DE HERANÇA EM FAMÍLIAS PLURIPARENTAIS
Casou, descasou, outra união, filhos de cada lado.
Tudo junto e misturado: haja cálculo na hora da partilha da herança em famílias pluriparentais.
Os cônjuges ainda têm mais direitos do que os companheiros. Ainda existe muita gente pensando que uma vez em união estável, os companheiros terão os mesmos direitos que são garantidos pela lei aos cônjuges, por meio do casamento civil.
Por isso não é surpresa quando alguém nos interpela com duvidas. Não bastasse a perda do companheiro, o inventário estava prestes a ser aberto, não foi deixado testamento, percebe-se ai a polêmica com os herdeiros.
Um mulher em união estável há mais de dez anos, com um filho, do seu companheiro. O falecido antes de unir-se, teve dois filhos do casamento anterior. Então como seria o procedimento na partilha da herança?
No que se refere à partilha de bens quando ocorre a separação, os processos de reconhecimento de união estável e sua dissolução acomodam, dentro destas possibilidades da divisão de bens adquiridos onerosamente ao longo da união, a determinação de pensão alimentícia e a guarda dos filhos. E então há isonomia com o casamento civil.
É bom lembrar que “bens adquiridos onerosamente” significa bens comprados.
No entanto, no que se refere à herança e sucessão daquele que falece, o tema torna-se mais complexo e a lei ainda faz discriminações, com vantagens para os cônjuges em detrimento dos companheiros. É possível aos que vivem em união estável realizar uma escritura pública ou contrato de convivência, determinando o regime de bens, assim como os que irão se casar podem realizar o pacto antenupcial, justamente com a finalidade de estabelecer regras para a administração dos bens.
E, na hipótese de uma viuvez, determinar como deverão ser divididos os bens. Na falta destes instrumentos legais, passa a vigorar o regime de comunhão parcial de bens e, na verdade, essa é a situação mais comum.
Justamente essa é a situação da maioria das pessoas que se vejam nesta situação. Antes de comentar as diferenças entre os direitos de cônjuges e companheiros, vamos explicitar melhor duas palavrinhas que serão bastante utilizadas aqui: meação e herança.
Na técnica dos inventários, a meação é a parte que cabe ao cônjuge sobrevivente, na sociedade conjugal. É constituída por metade dos bens do cônjuge falecido e é um direito que se assemelha a de um sócio.
A meação é decorrência de uma relação patrimonial existente em vida, entre pessoas, estabelecido por lei ou pela vontade das partes, uma vez que a meação está condicionada ao regime de bens, que pode ampliar ou restringir o patrimônio que deve ser divido igualmente entre os cônjuges.
Por exemplo, a meação pode se aplicar exclusivamente aos bens adquiridos ao longo do casamento ou união estável; ou pode abranger estes bens e também os bens particulares do cônjuge falecido. Já a herança existe em função do falecimento de alguém e da necessidade de que o falecido seja “sucedido”. Assim, pode-se definir herança como o conjunto de direitos e obrigações que são transmitidos a uma ou mais pessoas, ou seja, aos herdeiros.
Os sucessores, ou herdeiros, passam a ter a mesma situação jurídica do falecido, também chamado “autor da herança”, e passam a herdar não só bens, mas direitos e obrigações também. Feitas as devidas distinções, podemos continuar: Se a pessoa fosse casada, o que seria dela por lei, sem necessidade de polêmica?
Dentro desse contexto do regime da comunhão parcial de bens, na hipótese de não haver testamento, a lei diz que o cônjuge sobrevivente tem direito a metade dos bens adquiridos durante o casamento (a meação explicada acima), mesmo que não tenha contribuído financeiramente para sua aquisição, e também a parte dos bens adquiridos antes do casamento, se houver.
O restante será dividido entres os descendentes.
O cônjuge, diferentemente do companheiro, ocupa um lugar privilegiado, digamos assim, na vocação hereditária.
É um dos chamados herdeiros necessários, os que vêm primeiro, os que obrigatoriamente devem herdar.
Quem serão eles? Serão os descendentes; filhos, na falta destes os netos e na falta destes, os bisnetos; e o cônjuge.
E se não houver descendentes? Então os herdeiros necessários serão os ascendentes; pai e mãe, na falta destes os avós e, ainda na falta destes, os bisavós; e o cônjuge. Assim, quando marido ou esposa falecem e não têm descendentes nem ascendentes, o cônjuge herda todo o patrimônio.
Na hipótese da pessoa ser casada: receberia a metade dos bens adquiridos ao longo dos dez anos de união estável – a meação e, também teria uma parte da herança, composta por todos os bens do falecido, assim como seu filho e os dois enteados.
Pois bem; como isso se dará de fato, se não era casada?
Também terá direito à meação, e à parte do patrimônio, mas somente daqueles bens que foram adquiridos onerosamente ao longo da união estável.
Não caberá participação na sucessão de bens que seu companheiro falecido tinha antes da união, chamados bens particulares. Assim, os bens que o companheiro dela tinha antes de se unir à ela, os bens particulares ou pessoais, serão divididos apenas entres os três filhos.
Um tanto injusto, não? Mas a diferença não para aí.
O companheiro ou companheira não tem o mesmo posto de herdeiro necessário, como o tem o cônjuge, aquele casado pela lei civil.
Isso implica no seguinte: se o casal não tinha descendentes, o companheiro sobrevivente dividirá a herança; que já é menor que a do cônjuge, pois não engloba os bens particulares, com os ascendentes; se não existirem ascendentes, o companheiro sobrevivente fica numa situação ainda pior: dividirá a herança com os herdeiros colaterais, que são os irmãos, na falta destes os sobrinhos e tios, e na falta destes, os primos-irmãos.
Que dificuldade, não? Ou seja, o companheiro sobrevivente só herdará a totalidade dos bens se o companheiro falecido não tiver parentes vivos! No geral, embora um tanto desvantajosas para os companheiros, a lei é clara em relação à partilha quando há filhos ou quando há enteados, determinando as quotas da herança para cada caso.
Mas não se pode dizer o mesmo quando há filhos e enteados, “tudo junto e misturado”.
E é justamente esse o caso que exemplificamos aqui, aliás, muito comum hoje em dia: a pessoa concorre com o filho e dois enteados.
Surpresa: para as famílias pluriparentais, as que têm “tudo junto e misturado”, o cálculo das quotas ainda não têm regras mais apropriadas. Os enteados acham que por ela ter recebido a meação, não tem direito a mais nenhum quinhão do patrimônio do pai.
Acreditam ainda, que tem direito a boa parte do patrimônio porque o companheiro falecido tinha casas de veraneio que eram usufruídas por todos os filhos, mas a manutenção era feita pelo casal, assim como o pagamento de empregados. Porém, por mais que os enteados não queiram que ela herde mais nada além da meação; e por mais que ela considere ter direito a herdar muito mais do que lhe caberá, o que valerá, mesmo, será o determinado pelo artigo 1790 do Código Civil, que trata da sucessão do companheiro em relação aos bens adquiridos onerosamente durante a união estável e que já foram descritos acima.
Ou seja, em meio a reclamações e indignações, a solução é sentar e calcular até que se consiga uma partilha justa.
A situação dos companheiros em relação aos cônjuges ainda renderá muita discussão entre juristas e legisladores.
